Cuidado com os riscos do contrato de gaveta

Por Eduardo Oliveira, do Registro de Imóveis de Iguape/SP.

Com o desejo de realizar o sonho da casa ou do sítio próprio, muitos cidadãos entram nas “facilidades” dos contratos particulares ou mesmo dos chamados contratos de gaveta (quando há financiamento bancário), que na verdade trazem graves problemas pela informalidade que estes apresentam.

São normalmente contratos firmados somente entre as partes, comprador e vendedor, sem a participação do cartório de notas. A depender o valor da venda, por conta do artigo 108 do Código Civil o contrato pode até inexistir juridicamente, por vício quanto a forma. Diante disso, portanto, deve ficar claro que contratrar sem a participação de alguém isento e imparcial para auxiliar tanto vendedor, quanto comprador em assuntos jurídicos ligados à venda e compra representa um grande risco, podendo ocorrer a perda de todo o dinheiro investido na compra do imóvel.

Nos casos em que há financiamento bancário na operação, a coisa fica mais grave ainda, poir o novo comprador paga o financiamento em nome do antigo mutuário e ao terminar as parcelas, o novo proprietário acha que toma posse do imóvel oficialmente, como se a venda estivesse sendo realizada naquele momento, coisa que não existe, pois a hipoteca ainda deve ser cancelada e, pior, a venda e compra deve ser formalizada por escritura pública, o que poderá não ocorrer se o vendedor não for achado ou se a eventual procuração deixada tiver sido revogada ou, mesmo, cancelada por conta da morte do anterior proprietário.

O problema é que estes contratos escondem riscos, não só para quem vende, como também para quem compra. Para quem vende, no caso de imóvel financiado, o risco maior é de o novo comprador não pagar as parcelas do financiamento e repassar o imóvel, deixando o vendedor com a dívida do financiamento e sem o imóvel.

Já para quem compra os riscos são vários, mas os principais riscos são: 1) A morte do proprietário original, pois quando esta ocorre o imóvel entra no inventário para os herdeiros, sendo que isso pode complicar muito a regularização da compra; 2) A má fé de quem vendeu. Nada impede o antigo proprietário de vender novamente, uma vez que não há registro da operação no cartório de imóveis competente; 3) Para os imóveis financiados, no caso do vendedor ter dois imóveis, o comprador pode perder o direito de quitar o imóvel usando o FCVS (Fundo de compensação de variação salarial); 4) Ainda quanto aos imóveis financiados, nos contratos com equivalência salarial, as prestações são corrigidas anualmente de acordo com o aumento salarial. Se a categoria profissional do proprietário original der aumentos maiores que a do comprador, as prestações vão subir acima do que deveriam, podendo inviabilizar o pagamento da prestação e, por conseguinte a perda do imóvel para o banco e de tudo que já pagou; 5) O novo proprietário não pode usar seu FGTS para quitar o imóvel ou amortizar a dívida; 6) O comprador fica impedido de quitar o imóvel se o proprietário original mudar para endereço desconhecido, pois é necessária a assinatura do vendedor, uma vez que para não se poderá usar procuração perante o agente financeiro, pois a transmissão do imóvel, por contrato, é proibida; 7) Se o vendedor tiver problemas de outra ordem na Justiça, o bem pode ser penhorado, sem o conhecimento do comprador, uma vez que perante a lei o imóvel continua sendo do antigo mutuário. Estes foram alguns exemplos, pois potenciais problemas existem aos montes.

Por fim quero deixar claro que, em locais onde há muita irregularidade na documentação dos imóveis, como por exemplo ocorre comumente no Vale do Ribeira, não é recomendável que se compre ou venda imóveis com valor inferior a 30 salários mínimos sem consultar o Cartório de Registro de Imóveis e o Cartório de Notas da Comarca onde se localiza o imóvel, pois este conhecem a cidade e podem ajudar o interessado a descobrir potenciais problemas sobre o imóvel. Qualquer que seja o tipo de transação onde o valor real da transação (inclusive por conta dos problemas com a Receita Federal) seja superior a 30 salários mínimos, não é possível fazer a transação por qualquer tipo de instrumento particular, sendo juridicamente admissível, apenas, a escritura pública formalizada perante o Cartório de Notas escolhido pelas partes contratantes, sendo certo, ainda, que o registro da escritura é obrigatório, na forma da legislação civil vigente, podendo o desrespeito a esta obrigatoriedade causar toda sorte de problemas, muitos dos quais foram relacionados acima.

Para maiores informações sobre a compra e venda de imóveis urbanos e rurais, entre em contato com a associação de notários e registradores do Estado de São Paulo através do site www.anoregsp.org.br ou com a Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo através do site www.arisp.com.br, onde também poderão ser acessadas as tabelas públicas de preços que devem ser observadas em todo o Estado de São Paulo, vez que são aplicáveis por conta de legislação estadual.