Regularize seu condomínio no cartório certo

Por Eduardo Oliveira
Registrador de Imóveis Designado, Iguape – São Paulo.

Regularizar um condomínio de casas ou de prédios não é coisa fácil. Muitas pessoas se aventuram em escrever o texto da convenção de condomínio, tendo a idéia de tratar-se de algo muito simples. Entretanto, a convenção de condomínio é o mais importante documento, pois este regulamenta a propriedade constituída de áreas privativas (aptos, salas, lojas) e comuns (corredores, escadarias, poços de elevadores, caixa d’água etc.), de maneira a definir os direitos e deveres dos proprietários, como também daqueles que comprarão o imóvel futuramente.

O Código Civil de 2002 determinou a atualização das convenções de condomínio. Aos que conhecem este ramo do direito, é pleno o conhecimento de que a maioria delas está repleta de erros por serem cópias de outras convenções. A prática do dia-a-dia demonstra que muitos condomínios não estão conseguindo registrar no cartório de imóveis competente a convenção de condomínio ou mesmo sua re-ratificação. Vários são os motivos, mas é comum notar-se que a maioria dos problemas está centralizado no fato das convenções serem redigidas por pessoas, inclusive advogados, que não são especializados na área imobiliária. Essa especialização é necessária, pois há dezenas de detalhes que devem ser observados.

Tem sido uma constante observar que os Cartórios de Registro de Imóveis estão devolvendo inúmeras convenções para que erros sejam corrigidos.

Alguns condomínios, diante da dificuldade em solucionar o problema apontado pelo Registro de Imóveis, têm sido “orientados” a registrar a nova convenção/atualização no Cartório de Títulos e Documentos, algo totalmente inconcebível do ponto de vista jurídico. Este procedimento é totalmente irregular, pois além de estar sendo feito em cartório incompetente, o que torna o registro nulo, acaba por também não surtir os efeitos legais que acarretam segurança aos co-proprietários. A convenção de condomínio, para os efeitos da Lei Federal 4.591/64 e do Código Civil, deve ser registrada somente no Cartório de Registro de Imóveis competente pelo local onde instalado o condomínio.

Existindo divergência entre a convenção originalmente registrada no cartório de imóveis competente e a nova re-ratificação eventualmente registrada no Cartório de Títulos e Documentos, sempre prevalecerá a convenção primitiva, pois esta, não tendo sido alterada no Cartório de Registro de Imóveis, que é o único capaz de dar publicidade aos atos, continua válida e obrigando os condôminos.

Portanto, caso sua intenção seja realmente regularizar o condomínio, não admita ser enganado acreditando que o registro da convenção no Registro de Títulos e Documentos resolveu o problema. Tenha em mente que o Registro de Títulos e Documentos somente tem valor para os casos elencados nos artigos 127, 128, 129 e 130 da Lei Federal de Registros Públicos. Se eventualmente há registro de convenção no Registro de títulos e documentos este vale apenas para o efeito de conservação do documento no caso do seu extravio, já que o documento registrado no cartório de títulos e documentos tem o mesmo valor legal do original, mas nunca se prestará a regularizar o condomínio, pois isso somente será alcançado com o registro no cartório de imóveis competente.

Tenham em mente que cabe a cada condômino verificar se a nova redação da convenção contém a certidão de registro expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Se não tiver, pode haver algo de errado e tal situação poderá gerar prejuízo ao condomínio, especialmente num processo judicial. A recusa do Cartório de Registro de Imóveis em aceitar a nova redação da convenção indica que a mesma contém problemas sérios e, portanto, deve o proprietário do imóvel estar atento e cobrar do síndico a solução rápida do problema. Havendo dúvidas quanto à extensão e gravidade dos problemas, procure o Oficial do Registro de Imóveis ou o preposto indicado por este para resolver os problemas ligados à regularização de condomínios edilícios, os quais, gratuitamente, responderão as perguntas relativas ao exame feito na convenção cujo registro foi negado, facilitando, assim, o encontro da solução para o registro da nova convenção de condomínio.

Qualquer que seja o problema encontrado em relação à propriedade imobiliária, procure a associação de notários e registradores do seu Estado (www.anoregbr.org.br), de forma que esta possa indicar qual o cartório competente a receber a documentação existente para exame e cálculo dos valores a serem gastos com o registro, como também em apontar por escrito, em exame único e mediante custo tabelado, os problemas encontrados e como resolvê-los dentro da legislação civil existente.